古洞北及粉嶺北推展進程

2018年12月24日 天圓地方 信報

自2008年古洞北及粉嶺北新發展區(前稱新界東北包括坪輋/打鼓嶺等地)重啟規劃及公眾諮詢至本月14日的首階段基建工程刊憲,轉眼已經10年。回顧政府2012年曾作估計,新界東北新發展區在2016至2020年期間約可帶來3萬個私人住宅單位的土地供應,但現時發展區首階段的收地工作(約68公頃私人土地)及工程建造,仍有待政府於明年上半年向立法會申請撥款獲批准後方可進行。究竟過去10年,政府在開展這新發展區取得怎麼樣的成果?本文會集中看增加發展密度(以公營為主)、私人換地、優化收地補償,以及基建工程等方面的進展。

現時古洞北及粉嶺北新發展區的規模為612.5公頃,包括塱原自然生態公園,實際發展土地面積320公頃。政府今年透過規劃申請准許,令發展區的房屋單位數目由原先分區計劃大綱圖批准的6萬個,增加1.2萬個,所增全數用作公營房屋用途。這7.2萬個單位的公私營比例為68︰32,而2012年規劃只有5.38萬個單位,公私營比例為43︰57;整體發展密度增加,對環境及基礎建設有更大壓力,公私營比例的逆轉更為明顯,反映社會對公營房屋的訴求。

政府2014年初公布容許此新發展區內的私人土地業主按分區計劃大綱圖(2013年12月刊憲)及規劃准許作換地申請的安排,有關申請須為發展大綱圖內規劃作私人發展用途。首階段申請早於2014年11月截止,當中有兩項申請獲批准,並分別於2017年12月簽訂換地文件。兩項換地涉及2.14公頃,樓面面積合共約8.8萬方米,相當於約1175個私人住宅單位(假設單位面積為75方米)。這項安排有效利用私人土地,亦加快區內發展速度。至於區內餘下合適的私人土地換地項目的處理時間,仍待政府作進一步公布,好讓市場力量加入推動土地發展。

發展局局長黃偉綸於工程刊憲當日發表題為《讓我們一起努力建設古洞北和粉嶺北》的文章,並指出首階段工程須收回68公頃私人土地,而收地清拆的補償費用逾133億元,每方呎私人土地成本約1817元;若與2012年政府所作估算每方呎1400元相比,增幅約三成。雖然政府已於本年7月獲立法會批准就古洞北、粉嶺北及洪水橋新發展區的土地徵用特惠津貼及搬遷津貼作出優化安排,但從局長文章的標題及內文可見,實際搬遷及清拆行動才是整項收地行動最困難之處。上述補償及安置優化安排是推展新發展區一項非常重要的舉措。

首階段主體工程費用為182億元(以付款當日價格計算),主要工程包括平整土地、興建新發展區內的道路排污等基建設施、粉嶺繞道東段及設立塱原自然生態公園。若粗略以要進行地盤平整和基礎設施工程所牽涉約100公頃土地計算,工程費用約為每方呎1690元,與收回私人土地的每呎成本相去不遠。政府本年6月提交予北區區議會的文件顯示,政府預算整合新發展區內的餘下工程為一期,並計劃在明年上半年度就此等工程的詳細設計費用向立法會申請撥款,以求盡快確定工程設計及收地範圍。

以上討論反映各項創造及供應發展土地的籌備工作環環相扣,包括良好規劃願景及實際社會對公營房屋的訴求、利用私人土地機會、收地補償政策、政府申請撥款及工程詳細設計等。良好的統籌及全盤的視野,對縮短開發土地所需時間極為重要。

劉振江 仲量聯行執行董事

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s