創造容量 基建先行

2019年1月7日 天圓地方 信報

「創造容量,基建先行」是土地供應專責小組報告6項土地供應原則其中一項。小組支持以「創造容量」方式進行運輸基建規劃,以基建先行,釋放地區更大的發展潛力,創造更多的可能性。

地區發展的用途及密度,很大程度取決於區內是否有鐵路站的服務以作有關的連接線路。本文會以九龍站及古洞北、粉嶺北新發展區兩個發展項目作比較,以當中的鐵路站安排、土地面積、發展用途及規模來幫助了解有關的發展時間表和基建先行的重要性。

九龍站發展為了配合興建香港赤鱲角國際新機場。其位處九龍西,可利用九龍區的基礎設施,而其交通配套更是方便,包括(1)機場快線(1998年7月通車),連接機場及中環核心商業區;(2)東涌線(同年6月通車)連接荃灣線(荔景站)及西鐵線(南昌站);(3)其他公共交通包括巴士、跨境巴士及的士,以及(4)經天橋及隧道連接西九龍高鐵站和西鐵柯士甸站。

九龍站地盤面積龐大,約13.54公頃,地積比率更高達8.2倍(住宅5倍,非住宅3.2倍),未計車站及停車位等面積。這項超大型發展分7期發展,包括6400個住宅單位、甲級寫字樓約254萬方呎、商場逾100萬方呎、2間五星級酒店及服務式住宅,以及約5600個車位。

項目發展利用地盤周邊為道路的優勢,樓宇主要分布在地盤四邊,加上高樓及標誌性建築物設計令整體發展有高價值感覺。由鐵路於1998年通車起計,發展幾近10年(第一期住宅項目於2000年落成,其他期數於2002年至2007年分期落成)。

古洞北、粉嶺北新發展區發展模式以鐵路為主,規劃把高密度住宅及商業發展集中於古洞站500米範圍內。新發展區的實際發展土地面積為320公頃,房屋單位有7.2萬個,當中68%的單位為公營房屋,高效率的公共交通配置尤其是鐵路服務對有關居民極為重要。

古洞站將有2個站台,分別供東鐵落馬洲支線及北環線(待建)使用,2個站台將由換乘通道連接。東鐵落馬洲支線的古洞站預計於2023年啟用,而北環線將連接現有西鐵線的錦上路站。由於現時的東鐵線及西鐵線的服務已很擠迫,新增的北環線雖有助東鐵線及西鐵線的連接,但並不會如機場快線及東涌線於建成時帶來全新的服務容量。

港鐵2018年3月已就北環線的建議書轉交政府考慮,而政府亦已檢視有關方案,並表示會爭取盡快展開諮詢工作。從另一角度看,整個新發展區將只能繼續依賴東鐵線。

綜觀以上的比較,整體的交通規劃對新發展地區的土地用途及發展密度有決定性影響,尤其是鐵路服務的載運能力至為重要,有關的交通規劃更要盡早展開及落實建造。

就新建鐵路線的政策及詳細規劃包括走線、車站數目及間距等更值得重新思考,當中計算收入的基礎更應引入新增發展樓面的土地價值作為考量。

劉振江  仲量聯行執行董事

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