鐵路創造發展機遇vs地價收入

2019年1月25日 天圓地方 信報

「鐵路加物業發展」是香港土地供應其中一個重要來源, 增加鐵路系統的覆蓋率自當增加鐵路上蓋物業及沿線地區土地的發展潛力。香港的土地發展權益有價,加上政府是土地的大業主,理應可支持大範圍興建鐵路系統增加運輸容量。現實是興建鐵路的回報率計算並未有將政府從新建鐵路所得的「土地增值」作通盤考慮。

南港島線(東段)是一個良好例子反映拓展鐵路系統帶來的龐大公共財政收益以及私人土地的增值潛力。政府近年從黃竹坑車廠上蓋發展及沿線地區出售土地及補地價所得已超逾490億元,遠高於鐵路興建費用的169億元。就算考慮到取得土地收入時間較制定建造成本時間為遲,以及期內土地價值大幅上升等因素,政府仍可從興建鐵路系統獲得龐大土地收益。

興建南港島線(東段)主要目的在於紓緩香港仔隧道(從灣仔往黃竹坑)的交通擠塞問題及改善南區的對外交通。鐵路全長約7公里,提供來往金鐘及海怡半島的客運服務,中途站有海洋公園站、黃竹坑站和利東站。這個鐵路系統為南區居民節省大量交通時間(每天乘客量估計有17萬人次),對推動地區旅遊(首推海洋公園)有幫助,亦為黃竹坑商貿區更新及轉型起催化作用。

以行政長官於2007年10月《施政報告》提出相關計劃起計至2016年12月28日全線通車,前後幾近10年。建造費用由原先估計約124億元(2009年價格計算)增加至完成時約169 億元(按付款當日價格計算)。

南港島線(東段)是個港鐵「擁有權」項目。政府於2011年5月批出原黃竹坑邨的地皮權益予港鐵公司以資助鐵路項目的資金差額。項目發展包括地鐵車廠及黃竹坑車站、公共交通交滙處、社會企業及社會福利設施,樓面面積逾440萬平方呎(包括住宅發展及大型商場)。

港鐵公司已為車廠上蓋發展的首三期項目(約佔整個項目六成樓面面積)招標,並由不同發展商奪得;自2017年6月起計,已為政府帶來約228.7億元的補地價收入,並已超過鐵路建造費用。這收益還未計算港鐵公司所獲地價資助,以及餘下樓面的補地價金額。

政府自2012年起在沿線地區賣出3幅土地合共帶來逾219億元地價收入。當中2幅住宅土地位於鴨脷洲,而經由改劃駕駛學院用地而取得的土地更帶來逾168億元的收入;另1幅黃竹坑商貿區土地是經搬遷消防局而取得。透過增加運輸容量,政府可利用改劃用途及增加地積比率來更有效運用自有土地。

由私人土地經改契所得的補地價金額,對比以上收入就顯得較少,自2012年起只有約42億元,但仍達鐵路建造費用約25%。這些補地價項目有8個位於黃竹坑商貿區作工商業用(逾12億元),另有3個酒店項目位於海洋公園及鴨脷洲(逾30億元)。

城規會早在2001年已將黃竹坑的工業用地(約8.3公頃)由「工業」地帶改劃為「商貿」地帶,區內的多項商業發展隨着鐵路確立展開而增速。區內仍有眾多私人土地可經改契及補地價過程而提升價值。這些改變對有效運用現有私人土地資源及保持香港的新商業樓面及酒店房間供應極為重要。

興建鐵路系統的可行性研究除了考慮項目的營運盈利情況以及為所服務乘客節省的時間成本效益等因素,更要考慮系統為政府土地帶來的新增價值,以及私人土地改契機遇及政府所得補地價收益。

劉振江  仲量聯行執行董事

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