意外流標?

2019年2月4日 天圓地方 信報

本財政年度先後有兩幅大型政府土地(山頂文輝道豪宅地及啟德跑道酒店及商業用地)出現流標,令庫房收入較預期為少。《信報》早前以「意外流標」來形容啟德跑道用地的賣地結果,市場上有不同解讀,包括有發展商指政府釐定底價時「唔了解環境」,亦有擔心指流標個案陸續有來。賣地流標令土地未能如期推出,拖慢有關發展,未能紓緩香港樓宇供不應求的困局。兩幅土地在截標前皆有報章報道估計的成交價,而政府未有公布流標項目的入標價,即只有政府相關官員才知悉出價情況,其他市場參與者並不知情。

本文先回顧這兩幅土地在估值上面對的挑戰,然後再探討公布流標土地全部出價的考量。

山頂文輝道地皮面積龐大,約18.9萬方呎,地積比率高約2.13倍(以豪宅論)。該地流標後,報章報道地產界人士指政府所定底價太高及「空置稅」等原因令土地流標,但特首卻說看不到入標未達底價與「空置稅」的關係。

買賣雙方存在重大分歧,值得作為賣方的政府作詳細市場調研,掌握豪宅單位的銷售策略及入伙後的推售時間。除這因素外,在截標前,市場上是否有良好的成交個案供賣方及買方參考?結論應該是沒有。

該幅土地面積大及密度高(相較一般山頂地積比率為0.5倍而言),若以一般土地面積數萬方呎以下的成交個案作比較自然困難,當中就地價要考慮的調整因素,可包括發展屋宇類型(獨立屋、排屋及分層樓宇等)、布局、景觀、花園及道路面積等。較適合作比較的山頂用地可能要追溯至2010年出售的聶歌信山道地皮,惟其地積比率亦僅約1.29倍,發展彈性自然較優。在沒有合適的成交個案作比較下,買賣雙方只好自行計數,價格分歧擴大在所難免。

啟德跑道用地規劃作酒店及商業等用途,是區內首幅此類用地推出市場。從另一角度看,即在截標前沒有同類成交個案可作比較,上述買賣雙方要自行計數的情況再次發生。若利用其他地區的酒店地成交個案作對比,可能要回看新鴻基地產(00016)於2017年投得的九龍西長沙灣酒店用地,該地每方呎樓面地價逾13500元。啟德跑道區的酒店客路、餘下商業樓面的需求,以至該區商業環境何時方可發展成熟,皆有不同變數,令各方對地價估算的分歧擴大。

土地截標前,社會接收了報章報道不同地價估算(包括文輝道的240億至480億元,以及啟德的85億至95億元),但在流標後卻不能知悉出價情況,自然有些失落,故再次引發政府有「高地價政策」的批評。

政府現時在成功出售土地及買家付清出價後,會公布其餘所有標書的金額,從市場人土反應所見,這項措施受到歡迎,因有助增加透明度,亦令市場有更全面的參考資料。

由於市場高度關注政府的賣地結果(無論成功售出或流標),政府宜公布流標項目所有標書的金額,可讓市場就截標前的估算報道與實際出價作比較,自行判斷市況及調節預期,有利整體市場健康成長。另一方面,這做法亦應對政府有「高地價政策」的批評起紓緩作用。

劉振江_仲量聯行執行董事

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