土地儲備目標與執行能力

2019年03月04日 天圓地方 信報

政府於上月20日宣布,全盤接納去年底土地供應專責小組報告書內所建議的土地供應策略,以及8個值得優先研究和推行的土地供應選項。隨後,報章及不同媒體主要就不同選項,尤其是收回粉嶺高球場的32公頃土地作報道。政府就土地供應策略所作的回應,看似未獲得適度關注,當中制訂建立土地儲備的目標,還有透過基建先行及創造容量的執行方針,對香港未來發展具重大意義。

雖然建立土儲已成為政府土地供應策略的目標,惟各項土儲目標仍要留待擴大後的土地供應督導委員會重新評估有關需求後方可訂立,評估方法如何獲得社會認同料將成為挑戰,尤其是並不具備市場價值的土地用途。具體的土儲目標有助各方持份者提出意見,跟進有關開拓土地工作的進度,並在有需要時就目標作出適當調整。

近年公私營住宅單位的土地供應量正好反映這做法的好處,制定相關目標有助各方掌握工作進度,亦可就此作出判斷及提出訴求。反觀在不同類型的工商業樓面土地供應沒有政府目標,亦沒有相關供應數據反映進度,例子包括原訂本財政年度推售的西九龍高鐵站上蓋大型商業發展項目(29.4萬方米樓面),已確定延至下財政年度方可推出。下年度的商業土地供應(含酒店用途)約為81.5萬方米樓面面積,以一個年度計算,供應體量非常龐大,若此等供應能以較平穩步伐及平均的時間供給市場,自當可讓市場更好運用資源,解決商業樓面供應嚴重不足的境況。

政府沒有發展土地儲備,只能以「需求管理」來壓抑需求,而不能加快土地供應,用家對供不應求的情況變得無可奈何。政府要在建立了合適的土地儲備後,方可減輕用家對土地供不應求的擔心。

土地供應督導委員會亦將肩負使命,督導以基建帶動發展及創造容量的方式進行規劃和提供策略性運輸基建設施的工作,其他工作還包括協調不同政策局,綜合考慮土地用途、交通配套,以至其他基礎建設投資的決定。

未來的工作考驗在於實際執行能力及效率,若以現在已規劃並快將進行的兩個新發展區(古洞北/粉嶺北及洪水橋)作考慮,其執行情況或許可作測量效益的一個指標。另外,這兩區的基建規模(尤其鐵路線及車站數目)是否還有增大容量的可能,能否為發展區以外、周邊的政府及私人土地帶來發展彈性?

策略性運輸基建設施和大型發展項目已獲得政府關注,但香港仍有很多不同的土地發展項目需要配合基礎設施服務,方能釋放有關土地的潛力,這等環節也需要政府創造合適的制度考慮及協助推展。

劉振江  仲量聯行執行董事

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