額外差餉大幅增加發展風險

2019年3月18日 天圓地方 信報

政府即將就額外差餉(空置稅)向立法會提交條例草案,並已開展解說活動以爭取支持通過法例。條例針對住宅地產發展的出售/出租時間運作安排,代表發展商業界的地產建設商會自然是重要的解說對象。特首於去年6月提出此稅項的框架內容(包括一手住宅物業的空置期是由發展商取得入伙紙一年後開始計算)已對市場產生強大預期效應,現時要處理的是法例具體細節及生效時間。

本港的私人住宅土地供應主要由政府提供,包括政府賣地、改地契/換地及港鐵發展項目;以舊契土地作住宅重建項目的供應近年所佔整體供應比例已變得不甚顯著。由於此稅項將大幅度增加發展商的風險,土地價格自然受到下調壓力, 影響政府的賣地及補地價收益。政府為求達到政策目標讓已取得入伙紙的一手住宅單位能盡早交付予用家使用,間接令土地價值下降;隨着條例獲得通過及生效以後,政府收取的額外差餉將會填補部分消散了的土地價值。

這個稅制為住宅發展商帶來重大挑戰。發展商既要出高價(高於競爭對手)以求獲得發展土地,又要在銷售單位之時面對額外差餉的威脅以及獲取新批土地的銷售及轉讓批准的不確定時間因素。政府經常提醒住宅單位買家要留意市場環境逆轉的可能,這等提醒亦可適用於住宅土地發展市場。

土地發展是發展商的主業,要在稅制環境轉變及風險增加的情況下尋求獲利機會,又要管理/控制風險得宜,難度自然高。倘若市場情況下行,出售住宅單位的價格向下,銷售速度放緩,與此同時遇上繳交額外差餉的負擔,這可變成三面夾擊的情況。

銷售新批土地的住宅單位要取得銷售及轉讓批准,這些審批在銷售時間表上帶來不確定因素,令風險增加。何時獲得銷售批准直接影響整個銷售安排的時間表,包括入伙前的預售時間,愈長的預售時間有助減輕發展風險,讓發展商有更多時間選擇最佳銷售時間及盡早鎖定出售成績。轉讓批准或滿意紙的發出取決於完成批地契約的要求,這影響實際住宅單位交到單位買家的時間以及發展商收取售樓收益及入賬的情況。

在新批土地而言,入伙紙的批出並非等同整個住宅單位出售過程完成,而一般轉讓批准或滿意紙要在入伙紙發出後的三個月或以上方可獲得。而建於舊有土地契約的新住宅發展,並未受到此等銷售及轉讓批准要求限制,發展風險相對較輕一點。亦正因這等分別,有意見要求政府以獲得轉讓批准/滿意紙日期而非入伙紙為計算空置期的起始基礎。

劉振江  仲量聯行執行董事

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s