填海土地價值優勢

2019年4月3日 天圓地方 信報

特區政府正為交椅洲填海研究計劃爭取立法會撥款支持。社會上對計劃有不同意見,包括反對填海及堅持先發展新界棕地。臨海土地位置較內陸土地優越,在其他條件相同的情況下,前者的環境及景觀令其有更高的土地價值;臨海土地亦可容納更高的發展密度,擠迫感覺較內陸土地為輕。

筆者最近先後到過印度孟買及新加坡這兩個海濱城市,其城市經濟發展包括填海所得土地規模以及人口密度的考量,皆有參考價值。

孟買位處印度西岸,臨印度洋,是該國的商業中心,包括有股票交易所以至寶萊塢電影業。城市土地來源主要是十九世紀中期經填海計劃把原有的多個島嶼連結而來。孟買市的土地面積約為603.4平方公里,人口約1297萬,密度為2.15萬人/平方公里。

至於新加坡是一個城邦島國,周邊為馬六甲海峽、新加坡海峽及柔佛海峽。近年新加坡人口及經濟增長皆迅速,以2017年人均收入計,約高於香港25%。自1965年的獨立起計,新加坡土地面積透過填海增加約23%,至現時約722.5平方公里,填海計劃仍在進行;人口約560萬,密度為0.78萬人/平方公里。

香港的土地面積約1106平方公里,已建設的土地約24%,密度約為2.7萬人/平方公里。以上的人口密度分析,與《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》內所引用《Demographia 世界城市區域研究第12期年度報告》的數據有些差異︰當中孟買的人口密度高於香港,兩者皆高於2.5萬人/平方公里,而新加坡略高於1萬人/平方公里。這等差異應與該研究報告所採用的土地面積是否建基於已建設土地有關。

雖然孟買與香港的人口密度皆高,但有關密度計算並未能充分反映兩個城市臨海的地理環境,即城市旁邊的海面面積並未算進去;而香港的未建設的土地面積佔76%亦未被反映。香港的市區分處維多利亞港兩岸,香港島的市區更依山伸延開去;大型新市鎮的發展主要也是臨海興建,包括最早期的觀塘、荃灣、沙田及屯門等。

這些鄰近已發展土地的海面及未建設的土地面積,自有紓緩市區高密度發展壓力的功能。從另一角度看,同樣的高密度發展,在臨海的位置興建所帶來的擁擠感覺會低於內陸土地。

現時交椅洲填海研究計劃提倡以人工島方式進行,所得土地將四面環海。雖然發展計劃將是高密度,但考慮到周邊的水體環境,將起到紓緩擠迫感覺的重要作用。

交椅洲人工島的位置在現時的市中心及機場中間,優越的地理位置有助提升土地價值,尤其是商業用地。對比現時棕地散布於新界不同地區,發展潛力將受多方面限制,尤其是體量不足的困擾,難以引入大量交通及基礎設施配套,難以創造高密度及高產值的土地。就以已規劃的洪水橋新發展區作考量,商業樓面雖有規模,但即未足以發展成為核心商業區的定位;再者,新界的棕地一般亦沒有臨海的地理優勢。

綜合以上發展密度及地理位置等考量,交椅洲填海土地的價值將遠高於棕地轉換成發展土地的價值。

劉振江  仲量聯行執行董事

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