高樓摺梯與牙籤樓

2019年4月15日 天圓地方 信報

香港新建樓宇樓層高度近年顯著增加,有助創造土地價值。由於新建樓宇在樓層及整體皆興建得更高,景觀質素及享用空間得以提升,價值亦上漲;不過,建造高樓的成本亦隨之而增加。本月初,一份報章曾報道,九龍長沙灣區的一個新住宅樓盤,發展商為其樓底高度3.5米的單位配置小摺梯,方便住戶提取物件,事關單位的樓高可提供不少高空儲物空間。當時圖片所示,這個小摺梯只有兩級。

1998年啟德機場搬遷前,香港多個地區的物業發展有不同程度的高度限制,加上建築物條例因樓宇高度所訂下的地積比率限制,這對樓層高度起了抑制作用。以九龍區為例,當時一般住宅物業發展為求取得可容許的最高樓面面積,樓層高度只會略高於建築物條例所訂的最低空間高度要求2.5米,加上樓層的結構厚底,每一樓層的高度可以低至約2.65米。這個高度較上述發展項目的3.5米少約0.85米或24%,兩者有明顯差距。

加高樓層高度要付上代價,每方呎樓面建造成本明顯會上升,因樓宇加高及地基成本因承受更大壓力而增加;沒那麼明顯的是每層可出售或出租的面積可能減少,尤其是小型樓面的樓宇,這在於樓梯級數要增加以應對加高的樓層,令樓梯及走火通道等面積增加。樓層高度設計亦受制於近年香港眾多地區的分區計劃大綱圖加入了高度限制。

若與美國紐約市近年及快將落成的多幢超高層住宅樓宇設計相比,上述3.5米的樓層高度就變得矮小。一本潮流雜誌近期選取了多幢超高層住宅發展就「牙籤形」設計作比較,包括3幢位於紐約市中央公園(佔地340公頃)周邊已落成及快將完成的超高樓。已於2015年落成的為432 Park Avenue,樓面面積約70萬方呎,樓高約426米,地上85層,平均每層樓高約5米。

全球最高的住宅樓將會是Central Park Tower(預計今年內平頂),樓面面積約120萬方呎,樓高472米(介乎香港最高的環球貿易廣場484米及次高的國際金融中心二期辦公樓的415米),地上95層(包括31層商業),平均樓層高度約5米。全球最「牙籤形」的超高住宅建築物將是位於111西57街的 「Steinway Tower」,樓面約31.6萬方呎,樓高435米,共82層,平均樓層高度約5.3米。

Steinway 樓宇闊度與高度的比率為1︰24,是所引例子最低或稱之為最纖細。另外,上述兩幢樓宇的比率分別為1︰15及1︰14。此等超高層住宅的樓層高度約5米,較香港一般新建的高質素甲級辦公樓樓層約4.2至4.5米還要高。以上的住宅物業發展模式,反映在優質住宅及景觀吸引的地區,高樓及樓層高的單位有價,吸引發展商進行發展以求尋找獲利機會。

劉振江  仲量聯行執行董事

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