金絲雀碼頭發展經驗

2019年5月7日 天圓地方 信報

「明日大嶼」願景包括在交椅洲人工島興建香港第三個商業中心,除了優良的城市規劃,更要有充分的市場及用戶需求調研,以幫助制定發展策略。金絲雀碼頭(Canary Wharf)由船塢港口變身成為倫敦主要金融商業區之一,其發展經驗顯示成功的關鍵因素,包括市場需求的發展目標、集體交通及輔助設施的配合,以及訂定及執行吸引目標用戶的策略等。

金絲雀碼頭位處泰晤士河、金融城以東約6公里。原區曾是國際上最繁榮的碼頭之一,但自上世紀六十年代經營環境開始倒退,英國政府於1981年設立倫敦碼頭區發展公司(London Docklands Development Corporation),在該區進行重建。加拿大發展商Olympia & York(「O&Y」)1987年加入發展計劃,目標把金絲雀碼頭區域發展成以金融服務為主的高端商務區。有關的市場調研及目標用戶研究等結果,皆支持新金融區發展的方向。

金絲雀碼頭開始蓬勃發展起來,主要在1999年地鐵Jubilee線金絲雀碼頭站開通後,加上各種輔助設施(購物、餐飲、休閒及酒店住宿等)陸續投入營運。

起初發展經歷困難,區內首幢商業樓於1991年落成,但當時的交通配置不足,只有輕便鐵路(Docklands Light Railway)服務,未有地鐵,加上適逢經濟衰退,O&Y更於1992年宣告破產;Jubilee線金絲雀碼頭站得以興建,是發展公司進行了入大量游說工作及付出逾4億英鎊的成果。展望未來,金絲雀碼頭的交通會更便利,連接倫敦東西兩邊的地鐵Elizabeth線預計2020/21年全面竣工,這將令往返西邊的希斯路機場更快捷。

截至2018年,金絲雀碼頭一帶建成的辦公樓面積約1640萬方呎(倫敦辦公樓市場以室內面積計),主要的辦公樓用戶超過150個(包括滙豐銀行、花旗銀行、摩根大通集團等),逾300間店舖、酒吧、餐廳及服務設施等,面積逾94萬方呎,另區內的4個公園及不同的花園、廣場、噴水池等佔地面積逾8公頃。隨着金絲雀碼頭發展的壯大及多元化,金融服務業佔整體項目生意比重由10年前佔70%變成去年的55%。

大量高質素、大樓面面積的辦公樓在金絲雀碼頭出現,令大型用戶有更多選擇,除滿足英國公司的需求外,亦吸引美國的金融機構和國際性專業服務公司進駐,而租金較金融城低,是新發展區的重要吸引力所在。金融城的頂級新樓面租金(每年每方呎、 不包差餉及管理費計.下同)約70英鎊,甲級樓面平均約60英鎊。

金絲雀碼頭租金水平分為3個級別,最高為預租的新建樓面(約55英鎊),其次為業主控制的翻新樓面,最低為租客控制的樓面(約40英鎊或以上),視乎物業裝修及質素。

據我公司倫敦辦事處過去30年參與金絲雀碼頭發展的經驗顯示,其起初就金融服務市場未來對樓面需求(包括廣度、深度及性質)的調研結果,是項目成功的重要基礎,這帶出對目標用戶的詳細研究及分析。然後,代理部的同事為此等目標用戶制定「度身」計劃,以求滿足用戶全線業務的樓面需要。這等對金融市場中的目標用家及主要決策者的知識,是創造成功環境的要素。

「明日大嶼」願景的商業中心區位置與中環核心商業區及國際機場的距離分別約為10公里和15公里,當採用基建先行方式發展(有高速道路及鐵路配合),將創造交通便利的地理優勢,有助吸引用戶進駐。計劃規模(約4300萬方呎建築面積)較金絲雀碼頭為大,起始的發展規模、配套設施及分期發展時間表等,皆對整個計劃能否早日取得成功有重要影響。

劉振江  仲量聯行執行董事

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