工廈市場尋寶

2019年6月5日 天圓地方 信報

特首林鄭月娥在去年《施政報告》中提出重啟活化工廈計劃,帶動新一輪工廈採購熱潮。隨着貿易戰升溫,以及本港股市在過去一個月已下跌超過10.5%,整體樓市氣氛變得觀望。一位信賴政府政策及已投資超過20幢工廈的家族投資者,上周末公開表示現時市況仍是繼續投資工廈的良好時機。

雖然地政總署發表的2019年3月根據有關活化政策申請數目相較去年同期沒有增加,只應反映準備申請需要時間,但早前積壓的部分整幢改裝申請已獲批准,整體數字由去年的109宗上升至今年的122宗,新增批准主要集中在新界區,達10宗。

新政策容許業主若選擇把符合有關規定(包括地區及樓齡)的整幢工廈重建,在取得城市規劃委員會准許下,可增加上限為20%的發展地積比率。此政策已產生良好效果,報章報道自政策公布至今已向城市規劃委員會提交9項申請,總面積涉及230萬方呎,當中兩項申請已獲有條件批准。

以市場活動所見,包括觀塘及九龍灣等地區,工業地契一般有高度限制,部分已領有特別豁免書進行整幢改裝整幢工廈的業主,亦傾向以此等放寬地積比率作重建用。這一方面反映部分改裝項目在財政得益上遇到的挑戰;另一方面亦反映市場對新建商業樓面的強大需求。

雖然工廈業主在更改用途及增加額外樓面要跟政府磋商補地價,但樓市的價格周期亦為業主及發展商提供選擇入市時間的機會。值得留意的是,在沒有城市規劃地積比率限制的地區,如黃竹坑區,這政策就沒有用。

這項政策在估價的層面上看,理應最惠及改契申請,而有關地契沒有設定高度限制的工業及/或貨倉用途土地。當這等土地根據政策獲得城市規劃許可增加地積比率以後,其重建作為工業用途的價值自應反映這個增加後的比率。

不過,市場現有未經證實的說法流傳,指地政總署在改地契申請計算補地價時,只會以原先分區規劃大綱圖批准的工業用途地積比率作計算原本地價的基礎。有關的計價準則,自然對未來的工廈重建步伐有顯著影響,包括業主自行重建,以及發展商透過購入整幢工廈或併購個別單位作重建商廈之用。就此說法,值得政府盡早考慮,並作出說明。

至於改裝工廈以提供過渡性房屋的措施,考慮到改裝後的樓宇用戶對象為有此等房屋需要人士,包括公屋輪候者及草根階層,以其付租能力,說明此措施並非一項賺取利潤的機會。

至於早前認為此項措施可增加房屋供應的預期,明顯不能依賴以利益為主導的市場參與者。政府去年底提交予立法會的文件已指出,此措施是為協助非政府機構進行此等非為利潤的項目。

劉振江  仲量聯行執行董事

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