啟德商業地撻訂延伸思考

2019年6月17日 天圓地方 信報

上星期啟德跑道區商業及酒店地撻訂事件,加上1月底毗鄰首幅同類用途土地流標,以及政府延遲另一幅住宅土地截標日期,令整個跑道區發展進一步延遲。本文就此從三個角度作分析︰(1)上市公司管治;(2)地產發展風險考量,以及(3)政府的賣地訂金安排。

這幅政府啟德用地的買家,原是香港上市公司高銀金融(0530)的一間全資附屬公司。撻訂行動由獨立非執行董事石禮謙議員要求召開緊急董事會會議(6月10日舉行)觸發,另有獨立核數師及公司律師列席此會議。

討論結果以大比數贊成(六票對二票)通過決議案暫停對此附屬公司提供財務資助以清付餘下地價;投反對票包括董事會主席兼公司大股東潘蘇通及另一位獨立非執行董事。公司於董事會翌日(6月11日亦為支付該地地價最後限期)根據《證券及期貨條例》及《上市規則》發出公告。公告指出,管理層向董事會證明充足和可動用資金到位證明以支付餘下地價(約111億元),並有獨立核數師在場,這訊息有助釋除市場及投資者關注是項發展有否足夠資金的疑慮。

另市場訊息顯示,項目已取得銀行貸款安排,而發展規劃籌備工作在董事會會議前仍積極進行。公司律師亦向董事會提供法律意見,包括上市公司並未向此附屬公司提供擔保,政府對撻訂的追討對象為此附屬公司,就公司財政損失或負擔而言,已付的2500萬元訂金將被政府沒收。

董事會在一個月內(由中標至董事會會議)決定放棄,是從風險管理角度出發,提出的理由是「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定,將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響」。以價值而言,這反映公司對項目地價的估算顯著下調。《逃犯條例》修訂造成大規模示威及警民衝突,再加上中美貿易戰升溫,投資氣氛確實偏淡。

另有報道指出,石禮謙表示該地區的商業發展尚未成熟,這是他認為不值得投資的原因之一。項目原計劃興建地標式高級酒店(最低樓面面積要求約25.9萬方呎或總數的三成)及辦公大樓,跑道區整體商業辦公面積體量有限;加上此項目有不可拆售的契約限制,此等皆屬須關注的挑戰。

高銀金融主席表示,未來必定以個人名義競投此土地,出價可能需要150億元(較原價高約35%)方可奪標,反映其「好友」本色。

市場現時沒有其他出價資料可與公司中標價作比較,原因在於政府政策是在中標交易完成後方公布其餘投標價格,但礙於此項交易並沒有完成,其餘五份標價應該不會公布;至於早前毗鄰酒店商業土地因流標關係,九份標價也沒有公開。

此次撻訂事件估計會為政府帶來檢討出售政府土地付款安排的壓力。以2500萬元訂金計,只為中標地價的0.22%,香港一般地產買賣訂金普遍為成交價10%(以短成交期如一個月計),而較長成交期的訂金比例可升至20至30%不等。以市場普遍做法作比較, 此項目的訂金比例確實很小。

劉振江  仲量聯行執行董事

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