祖堂土地的轉讓問題

2019年7月1日 天圓地方 信報

發展局局長黃偉綸早前透露,6、7月期間向行政會議提交「土地共享先導計劃」的方案詳情及細節,但現在因應社會緊張氣氛,需要多些時間討論。據了解,此計劃旨在透過公私營合作發展新界私人土地,當中重要的發展條件是私人土地業權整合。

新界有眾多土地由祖及堂等傳統組織持有(以下稱為「祖堂地」),此等土地的轉讓安排對新界未來發展有重要影響。官方近年沒有公布有關土地面積的數據;一份於1988年就《新界條例》提交的政府專題報告指出,有關土地面積約為2790公頃。基於政府多年來的收地工作以及早年發展商購買新界民田的努力,上述面積數字應顯著減少。政府宜就此等數字多年來的變化作出公布,令市場資訊更透明,加強市民對政府施政的信心。

「祖堂地」近年轉讓變得困難,據悉原因在於手續繁複,必須得到祖堂所有持份者的一致同意和授權才能轉讓。祖堂土地轉讓受《新界條例》管轄,包括司理制度及民政事務局局長的審批。《新界條例》於1910年訂立,多年來有不同修訂;第13條訂明原訟法庭或區域法院可執行中國習俗(或傳統權益),而第15條訂明「堂」等的司理的註册安排。新界土地如以宗族、家族或堂名義持有從政府取得的土地,須委任司理作為其代表,另有呈報委任、批准及註冊等要求,以及在經民政事務局局長同意下,有全權對該土地予以處置。值得留意的是,條例並未特別提及「祖」。

就祖堂土地事宜,多年來有不同的法庭案件,可讓讀者增加對此等中國傳統組織特性的認識。根據薛浩然先生所著的《香港新界「祖堂」土地問題歷史、傳統與法理》一書指出,祖堂的成員只有男性才可分享祖堂的一切利益,但其可享利益只限定在其出生日起,到死亡便自動終止,不可轉讓或繼承。法庭判案指出,除了家族「堂」,亦有商業「堂」。另外,一宗由「文石涌會」名義持有土地的法庭判案,就有關土地部分權益的買賣提供資料,這亦反映權益轉讓證明文件及「會」內的登記記錄(租務部)對確立持份者權益的重要性。若祖堂土地業權權益出現爭議情況,亦將對官員在考慮批出出售同意許可時帶來挑戰。隨着祖、堂的數目近年大幅上升(由1987/88年約6000個增逾20%,至2003/2004年約7300個),有關的司理委任及註冊等程序及時間,亦為祖堂土地轉讓帶來額外挑戰。

上述薛先生的著作指出,現時各區民政專員未能有效處理有關祖堂土地買賣和司理委任的事宜,窒礙了祖堂發展。書中亦提出多項原則建議,包括處理不同反對意見,如「永遠保留祖堂土地」、「地價偏低」及「賣地收益分配不公」等。就有關司理的委任及註冊,以及土地轉讓申請及審批的程序,加上官員要考慮的因素等,都似乎未能在政府網站查閱得到。

綜觀以上情況,祖堂土地處於近乎不可能出售轉讓的情況,對有效運用此等土地構成極大阻礙。基於《新界條例》及以往成功出售土地的先例,有關申請審批流程及考慮因素值得公開,讓司理及持份者可根據此等透明機制,作出申請及就有關批准據理力爭。

劉振江  仲量聯行執行董事

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