一成按金

2019年8月13日 天圓地方 信報

地政總署在本月8日公布就公開招標承投政府土地的按金及繳付地價新安排,目的包括加強保障政府的權益。兩項措施為︰(1)初始按金的最高金額由2500萬元加倍至5000萬元,適用於土地價值粗略估算為4億元或以上的土地;(2)若初始按金小於中標價的10%,中標者須於公布投標結果後的七個工作日內,繳付進一步的按金,令總按金相當於投標價的10%地價。究竟這個10%地價的按金要求,是基於什麼市場做法及法律考慮?

政府在今年6月發生九龍啟德第4C區4號商業及酒店地盤用地撻訂事件後,只能沒收中標者(高銀金融的一間全資附屬公司)的2500萬元按金,相當於中標價111.24億元的0.22%。事件反映政府過往在出售大金額發展土地過程中,雖然有短成交期(28天)的優勢,但有關按金保障不足;現時新增繳付進一步按金的措施,與一般地產市場買賣的按金安排相近。

新措施將首次應用於上述撻訂土地的重新推售,截標日期為9月20日。上周《信報》報道指業界對此幅土地的估值較原中標價低約14.7%至34%,若最終賣地成績在這個區間之內,政府於撻訂事件的損失將高達16.1億元至37.6億元。香港的市況過去兩個月飽受美中貿易戰、政治紛爭的困擾,特首林鄭月娥上周五更表示香港經濟環境正急速惡化,下行速度之快有如海嘯,情況相對往日沙士時期以至金融風暴更加嚴峻。地價反映發展商對市場前景的判斷,其變化速度較現樓市場更快、幅度更大。

訂定整體按金為地價的一個百分比,與沒收物業買賣合約按金的法律有關。當中重要案例包括英國樞密院司法委員會的Workers Trust & Merchant Bank Limited v Dojap Investments Limited [1993],以及香港的Silverpole Limited v China Pride Investment Limited [1994]。前者是一宗牙買加法院的上訴,樞密院裁定賣方要把已沒收的25%按金退還予未能依時完成交易的買方,原因在於沒收此大額按金是一項懲罰金額(Penalty)。在物業買賣的合約,買方違約令按金被沒收是既定法律,法院沒權批出緩解(Relief)沒收按金的補救措施,但在例外情況如被沒收金額是懲罰金額(即金額與事前估計的預期損失並沒有真正關係),法院就可行使此等權力,而按金必須合理至為重要。案中的25%按金是否合理?樞密院從英國及牙買加兩國的傳統習慣10%按金出發作考慮,任何人要求一個更大的金額,都必須提供特別情況支持要求。法院更指出,在合約當中訂定沒收指定金額(超過一個合理按金),他們沒權容許沒收一個合理金額(例如10%按金),而是要裁定歸還於扣減賣方能證明的損失金額以後的全數餘下按金。香港的案件裁決表明樞密院的裁決「 合乎邏輯、明確及簡單易用」; 而涉案金額為20%按金。

這兩個判例令香港的土地買賣合約就訂定按金的安排趨向一致,以10%按金及可被沒收為基礎,但這並未妨礙賣方要求買方繳付更多買價餘款(在10%按金以外)的做法, 尤其是成交期較長的買賣。

劉振江_仲量聯行執行董事

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