經濟下行對土地供應影響

2019年8月26日 天圓地方 信報

香港的經濟環境在中美貿易戰持續升溫及反修例引起的抗爭夾擊下急速轉壞,多個行業營運出現重大困難,其中零售、餐飲、酒店業所受打擊最為明顯;部分營運者已着手減少租金及人工支出以應對挑戰。面對需求減少,租金已有下調壓力;售價方面,市場對經濟前景和香港定位的關注,當中包括股市及人民幣貶值,以及早前印發的《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》(下稱《意見》)。香港的土地供應策略如何可幫助香港繼續保持安定繁榮?

部分示威者提出罷工及罷市等手段要求政府回應,社會秩序和法治備受抗爭行動衝擊,當中「攬炒」的意念更是挑戰香港的安定繁榮。香港零售管理協會早前刊登報章廣告,懇請全港商舖業主向零售、餐飲界租戶減租五成, 為期6個月。酒店業受入住率大幅下降(訪港旅客數目在8月15至20日較去年同期跌近50%)及房租下降的打擊,營運應已進入虧損,甚至有酒店要求員工放年假,以及無薪假期。

中共中央及國務院於本月18日發布這份《意見》文件,指出深圳市定位是全國性經濟中心城市和國家創新型城市。深圳市委早於2018年1月已就《深圳經濟特區率先建設社會主義現代化先行區規劃綱要(2018-2035年)討論稿》作出討論。

由於香港正處於前所未見的抗爭,這《意見》發布時間難免引起對香港未來在粵港澳大灣區,以至全國所起的作用惹來猜測。不管發布時機背後的考量如何,深圳市的整體國內生產總值已於去年超過香港;其高新科技業的發展以及吸引人才滙聚的能力更是清晰,當中科技行業發展早年已受惠於對該行業傾斜的土地供應政策。

物業買家在當前情況自然出價審慎,希望以低於早前市價的價格取得物業;地價因其剩餘價值的特性,所受影響幅度較現樓更大。政府是香港的大業主,出售發展土地以及補地價所得收入,可以預計有下跌壓力;相信對政府繼續按原訂計劃出售土地以及以現時市價達成補地價協議不無影響,包括可能被指賤賣土地的顧慮。

考慮到香港的很多問題源於樓房及發展土地供應多年來不足,政府保持穩定的土地發展,對未來的樓房供應至為重要;持續出售土地有助市場判斷地價及樓價的走勢,亦有利香港各種資源運用,其中包括建造業及相關專業服務等。

香港未來社會及經濟發展其中一個重要制約,在於平穩健康的土地供應,物業需求隨着社會及經濟轉向而變更,加上香港周邊其他城市均存在競爭,政府在土地供應來源及創造發展方面,仍有大量工作要做,藉以鞏固香港定位及提升競爭力。

劉振江  仲量聯行執行董事

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