迷你倉是不是倉

2015年4月27日 天圓地方 信報

迷你倉在香港廣泛被個人、家庭以至中小型公司等用作儲存物件。據報全港迷你倉總數約500間, 用戶數目超過10萬。

地政總署去年10月對一個位處新界葵涌工業大廈單位業主發出警告信。信件指該單位用作迷你倉違反官契條件,並要求單位業主糾正違規情況。該官契要求有關土地用作一般工業及/或貨倉用途,並不可興建除工廠及/或倉庫以外之建築物。同年12月將信件在土地註冊處登記。

究竟地政總署根據什麼事實及理據執行契約條款?警告信並未說明迷你倉的具體運作情況及如何違反契約條款。地政總署在回覆報章記者查詢指出,署方考慮法院案例,包括Cavendish Property Development Ltd訴律政司案(HCMP 762/1987)。署方指出就「貨倉」用途而言,僅因有儲存的行為,並不等同用作貨倉或倉庫的用途,亦要考慮儲存的行為是否具備在貨倉儲存貨品的一般後果,例如為售賣或派遞或其他商業用途,而暫時存放或儲存自己或顧客的貨品。這個觀點為署方對該案判詞的解讀及翻譯。

此案中的數據中心用途被判為不符合官契所訂工業及/或貨倉用途,政府作為大業主勝訴;從而在限制作工業/貨倉用途官契土地上發展數據中心便要改官契及補地價。判詞要對官契所用的兩個用詞godown(貨倉)及warehouse(倉庫)作判斷;當中考慮包括三本牛津字典(Shorter, Concise 及English)所作之定義及多個案例。筆者試將判決書對貨倉所作的定義及測試倉庫用途部分翻譯成中文︰「考慮到多本字典對貨倉一詞之定義及判斷其通常意思,貨倉為儲存物件地方而該等儲存物件可預期有所進出(a godown is a place where at least movement of the stored items would be expected)。單是儲存不可能是倉庫(warehouse)測試。儲存而沒有其他,並不是用作貨倉或倉庫的用途。」

判詞提到牛津英語字典(Oxford English Dictionary)對godown所作之定義︰印度及其他東亞地區為儲存貨品之地方(a warehouse orstore for goods)以及三份歷史文獻作參考,當中兩份與日本有關,包括東印度公司日本工廠主管Richard Cocks(1566-1624)之日記,以及1861年出版之Ten Weeks in Japan。若再探索中文「倉」字之解釋,說文解字(創稿於公元100年)指為「穀藏也」,意思為儲存百穀的地方,而有關穀物亦當有進有出。

參考判詞對貨倉所作定義,以及文獻對倉庫的描述及解釋,迷你倉若要被定性為不符合貨倉/倉庫定義,想必要有證據顯示,其所儲存物品沒有進出。地政總署警告信以及其對報章回覆皆沒有披露具體事實,單位業主如何違反官契規定不得而知。單位業主業權受到警告信已登記的困擾,亦要面對大業主可能進一步採取行動,另可有財政/租務上損失以及聘用專業人士費用等等。大業主宜盡早說明其執行官契條款事實考慮及法律理據,讓迷你倉業界及使用者,以至物業投資者能早日知悉大業主的取態,包括其目標是否為收取豁免費用及/或補地價。

劉振江

仲量聯行國際董事

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