2015年4月27日 天圓地方 信報
迷你倉在香港廣泛被個人、家庭以至中小型公司等用作儲存物件。據報全港迷你倉總數約500間， 用戶數目超過10萬。
地政總署去年10月對一個位處新界葵涌工業大廈單位業主發出警告信。信件指該單位用作迷你倉違反官契條件，並要求單位業主糾正違規情況。該官契要求有關土地用作一般工業及/或貨倉用途，並不可興建除工廠及/或倉庫以外之建築物。同年12月將信件在土地註冊處登記。
究竟地政總署根據什麼事實及理據執行契約條款？警告信並未說明迷你倉的具體運作情況及如何違反契約條款。地政總署在回覆報章記者查詢指出，署方考慮法院案例，包括Cavendish Property Development Ltd訴律政司案（HCMP 762/1987）。署方指出就「貨倉」用途而言，僅因有儲存的行為，並不等同用作貨倉或倉庫的用途，亦要考慮儲存的行為是否具備在貨倉儲存貨品的一般後果，例如為售賣或派遞或其他商業用途，而暫時存放或儲存自己或顧客的貨品。這個觀點為署方對該案判詞的解讀及翻譯。
此案中的數據中心用途被判為不符合官契所訂工業及/或貨倉用途，政府作為大業主勝訴；從而在限制作工業／貨倉用途官契土地上發展數據中心便要改官契及補地價。判詞要對官契所用的兩個用詞godown（貨倉）及warehouse（倉庫）作判斷；當中考慮包括三本牛津字典（Shorter， Concise 及English）所作之定義及多個案例。筆者試將判決書對貨倉所作的定義及測試倉庫用途部分翻譯成中文︰「考慮到多本字典對貨倉一詞之定義及判斷其通常意思，貨倉為儲存物件地方而該等儲存物件可預期有所進出（a godown is a place where at least movement of the stored items would be expected）。單是儲存不可能是倉庫（warehouse）測試。儲存而沒有其他，並不是用作貨倉或倉庫的用途。」
判詞提到牛津英語字典（Oxford English Dictionary）對godown所作之定義︰印度及其他東亞地區為儲存貨品之地方（a warehouse orstore for goods）以及三份歷史文獻作參考，當中兩份與日本有關，包括東印度公司日本工廠主管Richard Cocks（1566-1624）之日記，以及1861年出版之Ten Weeks in Japan。若再探索中文「倉」字之解釋，說文解字（創稿於公元100年）指為「穀藏也」，意思為儲存百穀的地方，而有關穀物亦當有進有出。
參考判詞對貨倉所作定義，以及文獻對倉庫的描述及解釋，迷你倉若要被定性為不符合貨倉/倉庫定義，想必要有證據顯示，其所儲存物品沒有進出。地政總署警告信以及其對報章回覆皆沒有披露具體事實，單位業主如何違反官契規定不得而知。單位業主業權受到警告信已登記的困擾，亦要面對大業主可能進一步採取行動，另可有財政/租務上損失以及聘用專業人士費用等等。大業主宜盡早說明其執行官契條款事實考慮及法律理據，讓迷你倉業界及使用者，以至物業投資者能早日知悉大業主的取態，包括其目標是否為收取豁免費用及/或補地價。
劉振江
仲量聯行國際董事
Lau Chun Kong 劉振江 